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不動産売却時の諸費用と手取り金額 その3

2011年01月28日(金)

前号に引き続き、不動産売却時の諸費用と手取り金額についてのお話です。

今号では不動産売却時の税金についてお伝えします。


繰り返しになりますが、

不動産譲渡所得については単純に

購入額 - 売却額 ではありません。


・譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

の計算式で算出されます。


取得費とあたるものは
 
・該当不動産購入にかかった費用の合計額(取得費)

・土地、建物の購入代金
・購入時に支払った諸費用
・購入後発生した、改良費、設備費
   
※建物の場合は所有期間に応じて、減価償却費相当額を
取得費から差し引きます。


譲渡費用にあたるものは

・当該不動産を売りために支出した費用の合計額(譲渡費用)

・仲介手数料
・測量費
・契約書印紙費用
・借家人への立ち退き料
・建物取り壊し費用


上記の計算式で算出された譲渡所得が

売却益(+)だった場合にその額に

先ほどの税額を掛けて算出します。


・長期の場合:譲渡所得×税率20%=増税額

・短期の場合:譲渡所得×税率39%=納税額


算出された金額が売却損(-)の場合は

課税額は0円になります。


不動産譲渡所得は分離課税なので

売却損が出た場合でも、給与所得などと

損益通算することはできません。


たとえば、売却金額:5500万円の場合
※金額は仮置きです。

<取得費>

・購入代金:4500万円
・諸費用 : 250万円
・改良費 : 150万円

・減価償却費:250万円

<譲渡費用>

・仲介手数料:141万円
・印紙税  :  3万円
・測量費  : 26万円

・5500万円-(4900万円-250万円+170万円)=680万円


上記例だと、譲渡所得は680万円になります。

長期の場合だと、680万円×20%=136万円

短期の場合だと、680万円×39%=265万円


その差は、約129万円!

所有期間が5年近い場合は、5年経過を待ってから

譲渡したほうが得になることが多くなります。

ここでも、知っているか、知らないかで

大きな差が生まれます。


先ほどの長期のケースで残債が仮に4500万円だった場合の

最終の手取り額は

5500万円-170万円-4500万円-136万円= 649万円

になります。

短期の場合は、最終手取り額は565万円です。


ただ、マイホーム等の売却の場合は、特別控除等があり

実際に課税されるケースは少なかったりします。


不動産譲渡時のポイントは、

その不動産の所有期間です。

そして、取得費と譲渡費用を差し引くことができること。


また、譲渡所得も確定申告での申告課税ですので

上記2つのポイントを見逃すと

必要以上に税金を払うケースが出てしまいます。

いずれにせよ、税制に関しては知っていて

損はないということです。


※税に関する内容は、あくまで一般的事例にもとづいての内容ですので
 参考程度にとどめてください。
個別の細かい内容は税理士に相談されることをお勧めします。
また、その他当該情報に基づいて被ったいかなる損害についても、
 当方は一切の責任を負いません。


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